センチュリー２１
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神田発。団塊不動産屋のまじめな話：：お客様事情
ここでは掲示板でのお客様からのご相談の中から事業用の賃貸不動産に関係する話題を選んでご紹介しています
2006年08月10日
路線価上昇
国税庁が８月１日付けで相続税や贈与税の算定基準になる路線価を公表しました。結果は３大都市圏（特に東京）の大幅上昇により全国平均路線価は１４年ぶりにプラスに転じたたことがニュースで大きく報じられました。公示時価の公表時にも触れましたが、同じような調査結果を基にはじきだされた数字ですから業界の人間なら当然の結果と受け取ることができますが、年３回も大々的に報じられれば、一般の方にはどんどん土地が上がっているように錯覚してしまうのではないでしょうか。テレビでは早速マンション購入に走っている団塊ジュニアを中心にした映像を流し、折からの金利上昇をからめて危機感を煽っています。徴税側はニンマリでしょうが、バブルそしてその崩壊を見てきた身には「いつか通った道」を歩き初めているような気がしてなりません。住宅は持っているだけでは一文の価値も生み出すものでは無く、所詮値上がりしても売れるわけではなく、税金を余計に取られるだけで何等メリットはありません。かつてのように同じ方向に一斉に走ることが起きないよう祈るばかりです。
投稿者 Lakanda : 18:15 | コメント (0) | トラックバック
2006年06月29日
オフィス移転の理由
今日の日経朝刊に生駒データサービスシステムの調査結果として、企業のオフィス移転の理由が「経費削減」から「人員拡張」に転じている旨の記事が掲載されていました。東京における今回の調査対象企業は４０４社で、内「人員増加による拡張」を移転理由に挙げた企業は４９％になり、前回調査（H．４．１）の２３％からほぼ倍増したとのことであり、このところの景気回復・企業業績の好調さを反映していると報じてます。テリトリーを都心部に定め貸事務所を主力業務としている当社としては心強いデータではありますが、ここ地元「神田」においてはまだこういった実感は湧いてきません。新規再開発地域や既存の大型ビルが林立する地域に移転を検討するような大手企業はデータどおりかも知れませんが、古い中・小型ビルが多く、代わり映えのしない昔ながらの問屋さんの街である「神田」を選ぶ中小企業においては、まだまだ経費削減・安価さを移転理由としていることが多数派のような気がします。それでも近頃は空室が減少傾向にあり、問合せも増えてきていますので、原因は神田地域にも波及効果がでてきたと思いたいものです。ビルオーナーさんへの報告も一時よりは展望をもってお話しすることができるようになってきてもいます。ニュースの中で明るいデータが出てくることはアナウンスメント効果もありますから、景気回復のためにもこうした話題をどしどし拾い上げて欲しいものです。
投稿者 Lakanda : 18:12 | コメント (1) | トラックバック
2006年05月25日
神田川の世界
先ごろ実施した野村不動産アーバンネットのアンケート調査結果によると、首都圏に住む２～３０代独身男性の４割弱、女性の２割が結婚前に住宅購入を考えているとのことです。「老後の安心のため」といった理由も多かったようです。茨城の田舎から出てきて、風呂なし・共同炊事場・共同トイレトの木賃アパートとそれこそ「神田川」の世界を経験してきた団塊派としては隔世の感を抱きます。無計画な（？）結婚後も引越しを繰り返しながら何度も公団住宅の抽選にはずれ、初めて当選したときは正直これで当面落ち着けるかなとほっとしたもので、とても老後の心配にまで及ぶ心境ではありませんでした。それが今や結婚前に自宅を持ち老後を心配する若者が３分の１にもなるという、正に驚きです。何となく人生全てをパソコンで計算しつくすような「計画性」が垣間見えます。もしかするとこういったことも今世間を賑わす少子高齢化・未婚率の高さに影響しているのかな？不動産屋としては、歓迎すべき結果かもしれませんが、ちょっと違和感も覚えます。一寸先は闇。計算できないエイやの世界もないと面白くないし又、何が起こるかわからない人生には計算できないアバウトさが必要な気もするのですが。
投稿者 Lakanda : 19:17 | コメント (4837) | トラックバック
2004年10月25日
契約取り消し後のご相談
●掲示板にて契約後の取消時の仲介手数料・礼金の不返についてご相談です●先般、マンションの賃貸契約をした直後 物件の問題点が気になり、取り消しの申出をしました。
入居前の申し出だったのですが、契約の不動参会社からは、仲介手数料・礼金2ヵ月は戻らないとされましたが、手数料もそうですが、何より礼金を入居実体がないのに支払ってしまわないと行けないのはどうかと思いました。アドバイスください。
>>回答：前野
賃貸借契約上において、相手方（貸主及び不動産会社）に何の落度も無く契約は有効であったという前提に立つならば、支払い済みの手数料及び礼金を取り戻すのは難しいでしょうね。取り戻すには契約そのものの無効を主張する必要がありそうです。
ご質問の文中「物件に問題点があった」との文言がありますが、物件そのものが契約の折説明を受けた重要事項説明書の内容と違っていたのならば「宅地建物取引業法」に基づく相手不動産業者の説明義務違反を申し立て、解約事由とする事はせきるかもしれません。又貴殿の指摘する問題点が「消費者契約法」における「不利益事実の不告知」・「断定的判断の提供」あるいは「不実告知」にあたる内容であるなら同法による取消権の行使（６ヶ月以内）も考えられます。
いづれにしても「問題点」の中身次第と思われます。
投稿者 Lakanda : 18:13 | コメント (0) | トラックバック
2003年02月18日
保証人についてのご相談
●掲示板にて保証人についてのご相談です●住居用の物件ではなく、事務所用の物件を借りる場合、保証人は必要ですよね？
でも保証人がいない場合、家賃半年分を一括払いすれば契約は可能ですか？
>>回答：前野
保証人無しでも不可能とは言い切れませんが、難しいでしょうネ。当社で扱っている事務所でも保証人不要の物件はありません。
ただ、法人契約の場合、代表取締役である個人を契約者である法人の保証人としているケースがほとんどかと思いますが、私自身は矛盾を感じております。というのも中小企業の場合、法人が飛んでしまえば個人も当然道連れとなるのは目に見えているからです。
金銭的な保証は保証金を積みますから済む筈ですので、保証人を別途立てていただく意味合いは、契約者本人を信用し評価してくれる人が本人の周囲にいるかどうかを確認する為の方便としているのではないでしょうか？いずれにしてもビジネスの世界において保証人という制度はなじまないものとなりつつあるように思います。保険等に変わって行くのではないでしょうか。
投稿者 Lakanda : 15:57 | コメント (2) | トラックバック
2003年02月12日
礼金制度への疑問
●掲示板にて礼金制度の話題。●海外の友人に指摘されて、なるほどなぁと思ったことがあるのですが、そもそもなぜ「礼金」という制度があるのでしょう。だって、大家は貸主ですが、お客は借主です。こちらがビジネスを提供してあげているのに、どうして大家に、「住まわせてくれてありがとうございます」と礼金をしはらう必要があるのでしょう。なんか凄く不条理だと思います。海外では、逆に、貸主（大家）のほうが「住んでくれてありがとう」という感じなんですけど、不動産事情が悪い日本では、借主の方が弱い立場になるんですね。
>>回答：前野
この慣習は、戦後の焼け野原で、住む所が無い時代に家主に対しお礼として支払った金銭が始まりとされ、首都圏に多く残っているようですヨ。そもそも江戸時代においては家主は店子の親代わりであり、戸籍管理から家督相続・勘当まで家主の承諾が必要だったとの事で、生活の全般を見ておりその都度家主に対しお礼をすることが当たり前だったのではないでしょうか。最近では空室対策から礼金無しの物件も増えてきており、地代の流れの中で近い将来無くなってしまうものではないでしょうか。ただ家主にとっては、地価が下がったにもかかわらず固定資産税等は下がらない・賃料はあげられない・設備は老朽化する・その他費用も
嵩む等厳しい地代であることも間違いないようです。慣習に囚われず双方が満足する新しい賃貸借契約の方法も必要な時期だとは思います。
投稿者 Lakanda : 10:43 | コメント (1) | トラックバック
2003年02月07日
事業用定期借地の相場
●掲示板にて事業用定期借地の相場についてご相談です。●事業用定期借地の相場の計算方法などがあれば教えていただきたいのです。
当方は、貸す立場のものです。
宜しくお願い致します。
>>回答：前野
相場の計算式は残念ながら無いようです。
なぜなら、地代がいくらなら妥当かは貸主と借主の合意、つまり需要と供給のバランスで決まるものだからです。
ただある調査によれば事業用定期借地権についての保証金（一時金）と地代の関係ですが、保証金は地代の１２ヶ月前後、地代は更地価格（路線価を参考にしている）の２～３％程度が最も多い事例となっているようです。固定資産税・都市計画税等をベースに純地代を定め、借主も納得する地代設定が必要とおもいます。
投稿者 Lakanda : 04:10 | コメント (3) | トラックバック
2003年01月21日
家賃不平等についてのご相談
●掲示板にて状況変化に伴う家賃不平等についてのご相談です。●家賃・管理費についてですが、現在アパートに住んでいます。現在６３０００円の家賃を払っています。その他管理費３５００円 駐車場 一台目3500円 ２台目3000円です。最近入居された人は管理費なし駐車場費込みの契約になっています、管理費や駐車費用の変更はあった場合、既入居者にはその変更内容は適用されないのでしょうか。管理費で掃除などを行っていると不動産屋からは聞いています。同じ建物に住んでいるのに管理費あり・無しでは不公平と思われますいかがでしょうか。
>>回答：前野
確かに不公平ですよネ。多分家主側は、契約は同じ部屋では無いので、１部屋毎に解約内容が異なるのも止むを得ないという理屈なのだと思われます。他の部屋の契約条件を楯に違約を主張することは難しいかも知れません。ただ、契約条項のいずれかに契約期間内の賃料等の変更（見直し）の項目があり、物価の変動等に対応できるような条項があるかとおもいますので、それらの条文を利用して値下げ交渉をするのは可能でしょう。
尚、契約期間が満了し、更新契約に際しては近隣事例に従い条文の見直し及び、条件変更は交渉次第だとおもいます。
投稿者 Lakanda : 20:56 | コメント (1424) | トラックバック