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神田発。団塊不動産屋のまじめな話
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2006年03月28日
家計の金融資産1500兆円
先日、家計で保有する金融資産が膨らみ1500兆円の大台に乗せたとの報道がありました。
この数字は単純に計算すれば日本人老若男女を問わず一人頭あたり1200万円の金融資産を保有していることになり、平均すればどの家族にも数千万円の資産があることになります。
ほとんど実感のない数字で驚くばかりです。
最近物価の安い東南アジア等へ海外移住し5万円／月で生活しているテレビ番組を見ましたが、1500兆円の資産を有効利用？すれば国民全員が何もしないで20年生活できる計算となり、数％の運用益を出せば無限に生活できることになってしまいます。
この莫大な金融資産は大変な国力な筈なのに、大多数の人はその力の存在を感ずるどころか、明日の為に汲々としているというのが実態ではないでしょうか。
先人を含めた国民全員の汗水によって作り上げられて国力の筈ですから、政治家の皆さんには国民への還元の手立てについて真剣に考えていただくと同時に、これを武器にして、日本独自の対外戦略についても国家１００年の計をたてて欲しいものです。
投稿者 Lakanda : 17:47 | コメント (6022) | トラックバック
2006年03月26日
いくつある？土地の値段
先日「公示地価」が公表され、３大都市圏の商標地価格が上昇に転じた旨報じられました。
こういった報道に接する都度感じるのは、報道側の地価に関する客観的な掘り下げ不足です。
再生産のできない土地の値段はある意味「すし屋の時価」のようなもので、需給バランスでその価格は大きく左右されるはずであり、運賃や電気製品のように一律な値付けは不可能なはずです。
しかしながら公的に発表される価格は今回の国土交通省による「公示価格」、７月の都道府県による「基準価格」、８月の「路線価」と本来値段などあってないような性格を持つ土地価格にもかかわらず年に３回も公表されます。
しかも似たような数値を基準にしているのだから結果も同じはずなのに、さも新ネタのニュースかのように時期をずらしてその都度大きく報道されますから事情を知らない人は錯覚させられます。
公示地価は固定資産税・相続税の基礎数字となり、基準地価は収用などの価格の基礎数字となるもので、いずれも税金を取る為だけに為政者側が勝手につけた値段に過ぎないと断じても良いのではないかと思えない数字がです。それぞれの価格は、行政所轄より指定された不動産鑑定士が、独自に厳正な調査・査定をした結果に基づき委員会で審査され決定されることとなってるようですが、税収を多くしたければ高めに評価すれば簡単に増税が可能となってしまいます。
かつてバブル崩壊により大幅に下落した局面においては、行政側が急激な下落の現実を直視せず、評価下落を意図的に減少させ過剰な徴税を続けた結果、長年に亘り固定資産税や相続税などの納税者との間で大幅なギャップを生じさせて社会問題にもなったことは記憶に新しいことです。
今回はほぼ１５年ぶりに上昇局面を迎え、徴税側としては喜び勇んで評価額UPに動くのでしょうがきめ細かい対応がなされるどうか要チェックです。
報道機関は上昇局面となった現象を一元的に報じず、地域別に又機関別に、公表される数字の根拠にまで掘り下げ、大本営発表に追随するのではなく常にオピニオンリーダーであって欲しいと思います。
とにかくアナウンスメント効果が有りすぎる国民性ですから、いつか通った道とならないことを祈ります。
投稿者 Lakanda : 11:41 | コメント (7075) | トラックバック
2006年03月23日
「今川中学校」跡地利用について
先週我が町会長はじめ多数の町内の方々がＮＨＫ番組の「ご近所さんの底力」に出演しました。
この番組は、悩みをかかえた地域の住民が同様の経験ある他地域の住民の皆様のお知恵を借りて解決方法を見つけるというもので、今回は去年廃校となった我が鍛冶町２丁目町会に位置する「今川中学校」の扱いについて、ご近所さんから妙案をいただくものでした。
寄せられた案として京都市の第２教育施設案、大田区の多目的施設案、台東区のデザイナー施設案などありましたが、戴いた案は、一時的利用案としてはともかく、住民の一人として、普遍的な利用施設としてはいまいちピンと来ませんでした。
といいますのも、駅くロータリーどころかタクシー乗り場さえ設けるスペースも望めそうに無い雑然とした現在の神田駅周辺の状況では、隣接するこの廃校跡地はなによりも貴重な空間であり2度と得られない公共財産な筈だからです。
懸案の東北縦貫線構想に伴うＪＲの架線見直しや駅舎改造等と連動させ、近い将来の駅周辺再開発を見据えた長期のビジョンの下、利用方法を決定して欲しいと思います。
投稿者 Lakanda : 12:31 | コメント (6899) | トラックバック
2006年03月19日
意見交換会に参加しました
今日、神田駅東地区整備協議会主催による「東北縦貫線に関する意見交換会」があり参加しました。
今、我が町会を含めた神田地区における重大な関心事は「東北縦貫線」問題です。
これまでのＪＲ側の説明によるこの計画の内容は、現在上野が終着駅となっている東北・高崎線、常磐線の一部を東京駅に乗り入れさせ、それにあわせて東海道線との直通運転を目指しているものだそうです。計画自体は列車の混雑緩和・速達性の向上を目指す一私企業としての事業計画であり当然反対できるものではないことは私自身理解できますし、他の住民の方々も同様の意見だと思います。
しかしながらその方法論が問題です。
ＪＲ事業概要及びこれまでの説明によれば、神田駅付近約１．３km区間（北は総武線位置から南は首都高速位置まで）について東北新幹線高架橋を重層化するというもので、実現すればビルにすると８階部分見当の高所で且つ２車線のみの狭い軌道上を一日１４００本の列車を通過することになり、安全性はもとより、騒音・風等の環境面、景観など工事中も完工後においても周囲に対する影響は計り知れないものであり到底容認できものではありません。。
物理に素人の私らの感覚ですから当てにはできないでしょうが列車のような重量物が曲がりくねった軌道上を走行するにはピラミッド型にして下部を安定させる必要があるはずなのに、直角に立ち上がった壁の上を走行させようとするのはどう贔屓目に見ても安全性を主張する側の理屈は通らないように思います。
どうしても直通運転の必要性があるなら、都心の心臓部である一等地空間を未利用のまま、上下四車線を平屋？で１００年近く利用し続け、明らかに老朽化が目立つにもかかわらず部分補修でお茶を濁しているとしか思えない山手線・京浜東北線を重層化するなりの根本的な改良工事を実施し、品川～上野間の動脈部分について再編成をすることが先決ではないでしょうか。
目先の短絡的な効果を求めるのではなく将来を見据えた事業計画を目指して欲しいものです。高速道路を取り壊し日本橋を取り戻そうとの論議のある今、、すぐ傍に、安上がりの方法だからという理由だけで、万里の長城のような歴史的愚物を作ってしまったら世界中の笑い者となり、子々孫々からの恨みを買うことも間違いないものと確信します。
投稿者 Lakanda : 10:48 | コメント (6701) | トラックバック
2006年03月17日
神田一番街のお店／寿司割烹
昨晩は京都在住の高校時代（日立一校）の友人が東京に出てきたので、もう一人の共通友人を交え、久しぶりの神田での食事会となりました。
二人とも在学時代からキャンプや山登りで同じ釜の飯を食って以来４０年以上の仲であり、家族ぐるみの付き合いをしている気心の知れた友人です。
店は最近よく利用する「またいち」（神田一番街・ドトールの上にある）にしました。
福島・請戸（うけど）港の新鮮魚介を売りにする魚料理と寿司の店で、店主おまかせの刺身と寿司にはいつも満足させられます。まだ若い店主の福島なまりは隣県の我が郷土茨城と同じものですから、会話に酒に料理にとすっかりリラックスできたひとときでした。
投稿者 Lakanda : 14:10 | コメント (7019) | トラックバック
2006年03月15日
超一流ホテルの話
昨日参加した異業種交流会は、毎月1回開催で今回が第１２２回目ということですから１０年以上続いているということです。
メンバーは建設・不動産業にかかわる経営者の方が中心で、私は参加し初めてまだ３年ほどですが、毎回、多種多彩で且つその道に精通したゲスト講師による講演がとてもすばらしいものです。昨日は日本スターウッド・ホテル㈱の平尾社長が講師で、現在の外国及び国内のホテル業界の実情について分かりやすく講演いただき非常に面白く聞かせていただきました。
日本には超一流ホテル（宿泊料金だけで判断するわけではありませんが平均一部屋一泊５万円以上取れ、部屋数２００室程度までのホテルが目安だそうです）がほとんど無いので今後参入を考えているとのことでした。
ただその障害の原因の一つに日本の空港事情の未整備問題があるとの話にはびっくりさせられます。今、世界の金持ちさんは自家用ジェット機での移動が珍しいものではないのだそうで、日本の場合空港からのアクセスや飛行場での駐機等が不便なのだそうです。
いわれてみれば、自己破産にまで追い込まれたマンション会社の社長も、収監されているＩＴ社長も自家用飛行機での移動が当たり前だったようですから、世界には日本のニューリッチとは比較できない程のセレブな人が大勢いるのでしょうね。
もっとも、外国にある超一流ホテル宿泊客の１５～２０％は日本人だという実績もあるそうですから、足元の国内にも見込客が転がっているのかも知れませんし、簡便に空港利用ができるよう改善することで超ビップな外国人旅行客を迎えることで、繁盛するのかも知れません。
下々においても、ジェット機はともかく国内で超一流というものを味わえるチャンスがあるというのも夢があって良いですね。ただ、宿泊料１万５千円の温泉旅館が高いと思うわが身にはそれでも遠い話ではありますが・・・。
投稿者 Lakanda : 18:07 | コメント (6485) | トラックバック
2006年03月12日
神田のオフィス賃料
会合等で神田界隈のオフィス賃料の話題になるとその賃料が想像より安いので皆驚かれます。
駅まで数分の立地でも共益費込で１万円／坪の賃料というオフィスがざらにあるのですから当然かとおもいます。他地域のオフィスも扱っている私は普段から安さを実感していることであり、今はややあきらめかけていますが、多少なりとも興味のある人には想像していた賃料と相当のギャップを感じるようです。
私なりに想像する理由は３点ほどあります。
まず第一に建物はほとんどが事業用建物でオフィス供給が多く競争が激しい。
第二に神田が問屋さんの街であったためその淘汰の波に晒され空室が多い所なのに、新規参入の企業が少ない。
第三に核となる大規模敷地が無く、再開発するには権利関係の難しい小規模敷地が多く、建物及び設備が老朽化・陳腐化しているオフィスが多いなどです。
ただこの地の利と知名度からみて、いつまでもこの地位に甘んじているとは思えません。そう遠くない時期に見直され、正常な賃料相場が形成されるのではないかと思っています。現在オフィス移転・設立を考えている方、おそらく山手線各駅の中で一番安いオフィスを借りられるのは神田です。しかも今のうちですよ。
投稿者 Lakanda : 15:16 | コメント (6317) | トラックバック
2006年03月08日
センチュリー２１山手会
センチュリー２１に加盟している都心部店代表者で「山手会」という有志の会を作り、昨日はその定例会がありました。既に１８年ほど続いており、メンバーはかなり入れ替わったものの、ゴルフや旅行などを通じ同業同志の誼からも気の置けない仲間の集まりとなっています。現在のメンバーはジャズが趣味の長老 I さん、ネットに特化し月間売上５千万を越える会社に育て上げたＭさん、息子さんが跡を継ぎ順風満帆のＹさん、常に売上ベスト１０に入るＡさん、他の面々も加盟店で構成される組織の会長・役員などの経験者ばかりで年齢・経歴に違いはあるものの多士済済です。昨日は今年初めての会でしたので本年の幹事を選出し旅行日程などを決定しました。尚、続く各自よりの近況報告によれば、昨今のバブル気味の市況は本物で、都心一等地から周辺住宅地にも広がりつつあることを実感しているというものでした。銀座は一億円／坪の相場も不思議ではないとの観測もあり、久しぶりに本業の情報交換に熱が入った会合でした。
投稿者 Lakanda : 17:52 | コメント (7767) | トラックバック
2006年03月05日
量的緩和解除
３月に入って経済面を賑わしているのは、「金融の量的緩和解除」にかかわる記事です。
一昔前の金融記事というと「公定歩合」の上下が大きく報道され、わずか０．２５％程度の変動が景気を大きく左右し、不動産市場にも大きな影響があったため、報道を見ては一喜一憂したものです。
公定歩合とは日銀から市中銀行に貸付を行う時に適用される基準の金利で、記憶にある最高金利は９％程度ではなかったかとおもいます。バブル崩壊以降は下げ続けてここ数年はとうとう０．１％に据え置かれたまま、金利を払うことなどはすっかり忘れさられ、限りない０金利ですら飽き足らず、景気下支えの名目の元、使い切れない資金供給を続けてきたのが量的緩和政策でした。ある意味１２００兆円といわれる預金者の犠牲のもと取られた政策ですが、欧米を含め前例の無い政策だったのですから、当然どこかで正常に戻す必要がある筈です。
しかしながら、高金利時代を知らず０金利に慣れてしまった（慣らされてしまった）現在、政策変更は一大事となり、総すくみ状態となっているようです。素人目には、上がったものは下がり、下がったものは上がるものであって、どこかでバランスが取れるはずで、むやみに介入すると碌なことが無いようにおもうのですが、政策担当者にとっては大変なことなのでしょうね。
投稿者 Lakanda : 17:06 | コメント (6173) | トラックバック